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    购买经济适用房,属于已享受过福利分房待遇吗?

    发布日期:2022-08-12    作者:邹连香律师

    一、【案情简介】
    系争房屋原系公房,承租人为陈某杰(2009年去世),2021年1月被征收。现因各方对系争房屋的征收利益分割无法达成一致意见,故此,五原告起诉至法院。


    二、【法院认定事实】
    1.陈民某1、陈民某2、陈巧某1、陈巧某2系陈某杰的四个子女。原告陈民某1与
    原告李某系夫妻关系,原告陈某1系他们两人之女,原告廖某、陈某2系原告陈某1之子女。
    2.被告陈民某2与被告张群某系夫妻关系,被告张某1系陈巧某1之子,被告张某2系被告张某1之子;被告陈国某与陈巧某2系夫妻关系,陈某3系他们二人之子,被告4和被告5系被告3之子。
    系争房屋为公房,原承租人为陈某杰,2012年,经户籍人员协商一致承租人变更为被告陈民某2。陈民某2在变更承租人时承诺,“XX路XX弄XX号前后二层阁更户给我陈民某2后,我保证姐姐陈巧某1在上述房屋享有居住和使用权”。系争房屋独用租赁部位是前后二层阁(18.60平方米)。
    3.2021年1月23日,甲方上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市A事务所有限公司与陈民某2签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称“征收协议”),约定:被征收房屋公房租赁凭证记载居住面积9.30平方米,换算建筑面积14.33平方米,认定建筑面积14.33平方米;计算居住困难货币补贴的折算单价为21,500元/平方米;被征收房屋价值补偿款1,797,943.54元;装潢补偿7,165元;按期签约奖254,330元、搬迁费2,700元、集体签约搬迁奖12万元、均衡实物安置补贴40万元、不予认定建筑面积材料补贴4万元;本协议生效后,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。根据《虹口区79、93、103、104、108、109街坊结算单》,该户还有集体签约搬迁奖超比例递增部分9万元、按期搬迁奖30万元、临时安置费补贴12,000元、增发临时安置费补贴6,000元。并注明户口迁移奖1万元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。陈民某2已领取征收补偿款1,157,182.57元。
    .....

    三、【法院裁判结果】
    法院认为,公民的合法的民事权益受法律保护。公民的合法的民事权益受法律保护。公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
    李某、陈某2、缪某、张群某、张某1、张某2、陈国某、陈某3、陈某4、陈某5户籍虽报入系争房屋内,但十人将户籍迁入系争房屋后未长期实际居住,陈国某、陈某3、陈某4、陈某5在本市他处亦享受过动迁安置,且十人与房屋来源也无关联,故均不应认定为共同居住人,不应分得征收补偿利益。陈巧某1、陈巧某2早年曾在系争房屋实际居住,但婚后随其家庭获得了福利分房或享受过动迁安置,已将户籍迁走并居住到他处房屋,陈巧某1离婚后,亦获得了前夫支付的房款补贴,并无居住困难,两人此后将户籍迁回系争房屋后,也无直接证据证明实际居住,故亦不应认定为共同居住人,不应分得征收补偿利益。但考虑到陈民某2曾于2012年变更承租人时承诺保证陈巧某1在系争房屋享有居住和使用权,故陈巧某1可酌情分得部分征收补偿款。
    陈民某1系知青,其早年曾在系争房屋实际居住,陈某1的户籍自1997年因知青子女政策迁回系争房屋后,至征收时户籍一直在系争房屋内,两人虽户籍迁入后未在系争房屋内实际居住,因系争房屋居住困难而自行在外解决居住,符合特殊情况,陈民某1在本市无福利性质的房屋,陈某1虽按政策购买了经济适用房,但此类住房需要当事人自行出资购买且为有限产权,其福利性质与公房、动迁安置有所不同,难以据此认定陈某1在他处已获得了充分的住房福利保障,故应认定陈民某1、陈某1为系争房屋的共同居住人。
    综上,系争房屋征收利益由陈民某1、陈某1、陈民某2、陈巧某1取得并分割。陈某1已购买了经济适用房,获得了一定的国家住房福利,从公平原则考量,综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方历史居住状况、户籍迁移情况、享受福利分房的因素等,本院酌情确定陈民某1、陈某1可分得货币补偿款150万元。考虑到陈民某2、张群某、陈巧某1、张某1、张某2、陈巧某2、陈国某、陈某3、陈某4、陈某5之间的利益不需要法院分割,故余款由陈民某2、张群某、陈巧某1、张某1、张某2、陈巧某2、陈国某、陈某3、陈某4、陈某5获得。考虑到陈民某2仅领取征收补偿款1,157,182.57元,故陈民某1、陈某1所得款项可直接至征收单位领取。

    四、【裁判依据】
    关于同住人“他处有房”的认定,2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出,作为征收补偿对象的公房“同住人”,是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。那么,如何认定“他处有房”呢?
    关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件,这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋,公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。职工向工作单位承租单位职工宿舍,虽然职工与单位之间形成租赁关系,但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续,也没有取得公房租赁凭证,故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“他处有房”,但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。


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